海外买家税 | 申请海外买家税退税的误区

海外买家税(NRST)适用于2017年4月21日以后在贷款马蹄地区Greater Golden Horseshoe Region(GGH)购买住宅房地产的海外买家，如果购物行业不超过6户住宅，则收取15%的海外买家税。商业、农业、工业用房地产不是税收范围、住房和其他类型的混合房地产，而是根据住房部分价值征收。GGH由城市、郡和地区自治市组成，如City of Toronto、City of Brantford、City of Guelph、City of Hamilton和regional Municipality。(海外买家税)

海外买家包括外国团体foreign entities或征税信托受托人Taxable Trustees。Foreign entities是指foreign corporation or a foreign national。外国公司包括未在加拿大注册的公司。在加拿大注册但完全或部分受外国实体控制的公司等。

那么退税申请需要满足什么条件呢？购买住房后4年内获得加拿大永久居住权身份。留学生买房后也在安省的全日制课程中呆了两年。在安省工作的外国人购买房子后，至少要保留一年以上在安省不间断全职工作的有效工作地点。(威廉莎士比亚、温斯顿、工作)购房后到申请退款期间，购房者必须绝对拥有房子或与配偶共同持有，该房产必须在房屋交接后60天内入住。

对学生身份申请的一般误解如下 (海外买家税)

身份变更问题。在买房的时候，如果是学生身份，在送货的时候只能作为学生申请。也就是说，买房和送货期间不能改变身份，4年级学生买房面临这样的问题。

入学时间问题。因为住房出纳日还没有入学，所以现在不能被称为转业在校生，不能申请海外买家税。

成绩和学分问题。是否符合转业学生标准，以最终成绩单的成绩和学分为准。早期毕业问题。政府要求的满2年是指你在学校必须结束自然年的两年。不是你只需要学习两年就可以了。(学习)。

产权问题。家长只有住宅产权的1%，留学生只有99%，不能满足退还海外买家税的条件。

家庭问题。上学和买房子不是同一个地区。例如，在多伦多买房子一样的地区，但在滑铁卢上学，需要说明房子如何满足自生自灭的这个条件。(大卫亚设，北方执行部队)。

费用支付问题。银行账单应注明住房融资、公用事业等支付来源，如果是父母银行账户支付，政府将以拥有住房为由拒绝退税申请。

关于申请工作签证的一般误解如下 (海外买家税)

入职时间问题。购房者在住房缴纳日时必须全职工作才能申请，如果只获得offer，则不符合退税条件。

工作时间问题。因更换或解雇不能连续工作，不符合连续不间断的全职一年退税条件。

　对准移民申请的一般误解如下 (海外买家税)

错过登陆的90天时间不符合退税条件。这个时间是登陆当天开始计算的，不是收到PR卡后的时间。

提供有关住宅的证明材料不能充分满足退税条件。

退税文件要怎么准备？

首先，您需要准备购买文件，包括“采购和销售合同”(agreement of purchase and sale)。房东登记证明书(Land Transfer Deed)；《住宅交付时账簿》(statement of adjustment)；缴纳海外买家纳税证明。TeraView Docket Summary。

第二，要提供证明自住的证明。也就是说，提供在迁移后60天内搬到该房地产的家庭证明。例如：驾照地址更换证明；或者在60天内更改地址的银行账户信息。搬家中心提供服务的各种服务收据；电话帐单或网络帐单。除上述证明外，最近追加要求的资料是：年过去3年申报纳税的NOA是。从入住到现在，缴纳mortgage、condo管理费、utilities和地方税的银行对账单。买房的资金来源证明书。

留学生在申请退税时必须提供：有效学习签名的副本；学校当局发行的全职在学证明书T2202。有效劳动者必须提供有效劳动者副本(Work permit)、详细的雇主信函(Detailed employment letter)、入住后的所有工资(Paystubs)。

拒绝退税案件

　案例1 (海外买家税)

学生小王是即将进入大学四年级的本科生，在学业只剩下一年的时候买了自己的第一套房子。拒绝原因：留学生在申请海外买家税回购时，需要正式工作2年以上才能申请，对还毕业1年以上的国王来说，不符合申请条件。只要他不继续全日制读书，就足以再攒两年。或者在购买房子4年内获得移民身份。

案例2 (海外买家税)

为了让学业安心，学生小张买了自己的房子，买了房子后一年内毕业，开始全职工作后，蔡在一年内开始申请海外买家税返还。

拒绝理由：购买住房后身份转换不一致。除非在购买房子4年内获得移民身份。

案例3 (海外买家税)

学生小陈买房地产的时候去银行贷款，但小陈因为收入不稳定，要求和银行一起拥有这所房子，父母的产权比例为1%，小陈只有99%。

拒绝原因：配偶以外的共享产权房地产和退税条件不一致。

案例4 (海外买家税)

学生赵某买房后，在三年级、四年级时学习压力大，多次取消部分课程的学习，退税规定未能正常获得每学期应得的最低学分。

拒绝原因：如果不完成政府规定的最低学分要求，即使交学费和上课登记，也不能满足全职学生的要求。

案例5 (海外买家税)

全职工人的小钱顺利地得到了工作，拿到offer开始工作后购买了房地产。工作半年后因与上司的矛盾辞职，三个月后又找了新工作，半年后申请退税。

拒绝原因：出现了3个月的空白，住房出纳日以后，在安省连续工作1年的条件没有得到满足。

案例6 (海外买家税)

谣言在滑铁卢上学，但住宅购买在多伦多市中心，在校学校不在住宅购买的同一地区，银行账单上必须显示住宅融资、公用事业等支付来源为父母银行账户支付。

拒绝理由：没有把购买的房子当作自己的家，也没有说明购买的房子是如何满足自己的生活条件的。

如何避免误解？早期预防比事后治疗好。很多人在申报纳税的季节或需要申请退税的时候开始找会计师、税务师，但税收税收的关键是个人和家庭有长期的税务计划，所以只有提前做好准备，才能担心税务问题。