加拿大賣房收益30萬要交多少税！資本利得税新政前後交税相差多少？該如何計算

比如説，小明有一個T4的收入25萬，基本認為已經快達到最高税率了。這個税率叫什麼？叫做邊際税率。不是説我整個25萬都是按照53.5%來繳税的，而是在這個25萬之上，如果再有個租金收入的話，那所有的在這個上面產生的收入都是按照最高税率53.53%來徵税。我們把這個叫做邊際税率。

假設小明其他的收入已經基於安省的最高税率來徵税。假設在2024年，小明賣了一套投資房，產生了淨收益30萬。可能大家覺得賣一套房掙30萬不是很多，但這裏已經用到了“淨收益”這個概念。淨收益是什麼？不是説你房子賣掉的價格，而是你賣掉價格減去賣房過程中的律師費、佣金、staging等各種費用，再減去你的買價以及買房時的成本價，還要減掉對這個房子的重大資本支出、裝修支出等費用，再比如提前結付貸款的利息和罰金等，這些都扣掉之後，得到的才是淨收益。

所以大家可以看到，這個30萬的數字其實也不算少。舉個例子，如果這套房子是在6月25號之前完成交易，那麼遵循原政策，你的淨收益也就是capital gain有30萬。因為有個50%的應税比例，所以在報税時是按照50%去計算的，這意味着你的應税capital gain只有15萬。假設小明的邊際税率已經達到最高的53.53%，賣掉這套房的話，小明需要交的税大概是80,295元，也就是説掙了30萬，交了8萬多的税，實際税率是26.765%。

假如這套房子是在6月25號之後完成交易，改變的是你記入個税申報中的應税capital gain。前25萬還是按照50%的inclusion rate來算，但是超過25萬的部分，即25萬到30萬的部分，剩下的5萬的inclusion rate變成了2/3。通過這種計算，報税時的應税資本利得就不再是15萬，而是增加到158,333。這樣一來，實際需要繳的税增加到84,755。比較一下，在一個30萬的capital gain情況下，新政後小明要交84,755，新政前要交80,295，小明要多交4,461的税。

所以在新政情況下，賣掉這套房子，小明的實際税率變成了28.25%。可以看到，在這種情況下，新政對於已經在最高邊際税率情況下的30萬capital gain來説，税率的增加大概在1.5%左右。