加拿大卖房收益30万要交多少税！资本利得税新政前后交税相差多少？该如何计算

比如说，小明有一个T4的收入25万，基本认为已经快达到最高税率了。这个税率叫什么？叫做边际税率。不是说我整个25万都是按照53.5%来缴税的，而是在这个25万之上，如果再有个租金收入的话，那所有的在这个上面产生的收入都是按照最高税率53.53%来征税。我们把这个叫做边际税率。

假设小明其他的收入已经基于安省的最高税率来征税。假设在2024年，小明卖了一套投资房，产生了净收益30万。可能大家觉得卖一套房挣30万不是很多，但这里已经用到了“净收益”这个概念。净收益是什么？不是说你房子卖掉的价格，而是你卖掉价格减去卖房过程中的律师费、佣金、staging等各种费用，再减去你的买价以及买房时的成本价，还要减掉对这个房子的重大资本支出、装修支出等费用，再比如提前结付贷款的利息和罚金等，这些都扣掉之后，得到的才是净收益。

所以大家可以看到，这个30万的数字其实也不算少。举个例子，如果这套房子是在6月25号之前完成交易，那么遵循原政策，你的净收益也就是capital gain有30万。因为有个50%的应税比例，所以在报税时是按照50%去计算的，这意味着你的应税capital gain只有15万。假设小明的边际税率已经达到最高的53.53%，卖掉这套房的话，小明需要交的税大概是80,295元，也就是说挣了30万，交了8万多的税，实际税率是26.765%。

假如这套房子是在6月25号之后完成交易，改变的是你记入个税申报中的应税capital gain。前25万还是按照50%的inclusion rate来算，但是超过25万的部分，即25万到30万的部分，剩下的5万的inclusion rate变成了2/3。通过这种计算，报税时的应税资本利得就不再是15万，而是增加到158,333。这样一来，实际需要缴的税增加到84,755。比较一下，在一个30万的capital gain情况下，新政后小明要交84,755，新政前要交80,295，小明要多交4,461的税。

所以在新政情况下，卖掉这套房子，小明的实际税率变成了28.25%。可以看到，在这种情况下，新政对于已经在最高边际税率情况下的30万capital gain来说，税率的增加大概在1.5%左右。